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[杂谈] 从数据看珠海各区近年房价走势

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主楼
发表于 2020-3-22 02:16 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
本帖最后由 大水果X 于 2020-3-22 09:20 编辑

作品壹号倍数时代倾城倍数五洲家园倍数东方润园倍数航空新城倍数五洲花城倍数
华融琴海
倍数格力海岸倍数
2012 9000 16000 19000
2013 9000 1.0 8500 1.0 8800 1.0 9300 1.0 10000 1.0 20000 1.0 26000 1.0 21000 1.0
2014 11000 1.2 9000 1.1 11000 1.3 12000 1.3 10000 1.0 20000 1.0 42000 1.6 24000 1.1
2015 11500 1.3 9900 1.2 11800 1.3 12500 1.3 11000 1.1 24500 1.2 43000 1.7 20000 1.0
2016 16000 1.8 18500 2.2 23000 2.6 19000 2.0 22000 2.2 40000 2.0 45000 1.7 23000 1.1
2017 16000 1.8 16000 1.9 23000 2.6 19000 2.0 22500 2.3 40000 2.0 47000 1.8 38000 1.8
2018 15800 1.8 14000 1.6 23500 2.7 19000 2.0 25000 2.5 40000 2.0 47000 1.8 38000 1.8
2019 15800 1.8 15000 1.8 23500 2.7 19000 2.0 27500 2.8 42000 2.1 47000 1.8 35000 1.7
二手挂牌均价15833 1.8 12350 1.5 20767 2.4 15901 1.7 23701 2.4 39371 2.0 39836 1.5 31324 1.5
新、二手比1.00 1.21 1.13 1.19 1.16 1.07 1.18 1.12
三房租金26861800296026002520397350005833
月租单价比0.170 0.146 0.143 0.164 0.106 0.101 0.126 0.186
数据说明:
1.新房房价我从房天下、搜狐焦点搜集起来的历史动态价格,可能有打折的水分,但走势是符合的,都是各片区(尖峰南、白蕉、湖心路、航空新城、红旗、新香洲、横琴、唐家)有代表性的大型楼盘,销售年限横跨2013年到现在。
2.航空新城找不到销售跨度长的楼盘,用了同品质楼盘山湖海+中海左岸+华发滨海的组合。
3.二手挂牌均价和三房租金挂牌均价数据来自安居客,真实成交价要打个8-9折。
如果从2013年底购入房产,来看看各片区升值的幅度,本人不是中介,也不炒房,偶尔研究下房产,以下是一家之言。
1.航空新城2.8倍,堪称近年珠海楼市的MVP,得益于配套的落实,就算在2016年限购后到现在也猛涨5000元。
2.五洲家园2.7(湖心路),比其他楼盘多20%的使用面积,主打90+——100+四房,有着优秀的小区品质和口碑,湖心路总体比巅峰价下降,五洲依然坚挺。
3.五洲花城2.1倍(新香洲),如果前面去掉水分的话(打折和中介佣金),五三实际升值幅度不会比前两个低,毕竟4.2万根本买不到,如果不是被限价,可能要突破5万。
4.东方润园2倍(红旗),没多少利好,只能沾航空城的光,目前1.9万的价比较虚。
5.华融琴海1.8倍(横琴),13、14年成功翻倍,16年别人翻倍他横盘,13年以前入手还不亏,14年后入手站岗无疑。
6.时代倾城(白蕉)1.8倍,从曾经1.8万的天价挤水到最低1.1-1.3万,现在库存压力没那么大,价格稳定了些。
7.世荣作品壹号(尖峰南)1.8倍,2016年涨幅不大,限购后略有上涨,都是1.6万的价格,精装变毛坯,位置变差,二手挂牌价都比新房高。
8.格力海岸(唐家)1.7倍,目前来看是失败的投资,唐家其它盘会好点。




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沙发
 楼主| 发表于 2020-3-22 02:21 | 只看该作者
本帖最后由 大水果X 于 2020-3-22 18:09 编辑

珠海房价近年的几个阶段
第一阶段:2011年是珠海楼市上一个高峰,比2009年成功翻一翻,2012年限购跌到冰点,尤其是西区炒作的盘。
第二阶段2013-2015年复苏阶段。市区持续增长,横琴自贸区横空出世,13,14年成功翻翻,湖心立交为中心的白藤、红旗、航空城得益于香海大桥、洪鹤大桥等配套的落实,成为强劲的后起之秀。
第三阶段2016年,大家都清楚发生什么事,全国范围的房价霹雳拍啦省略几千字。
第四阶段2017年至今挤水阶段。限购之后大部分楼盘都一路暗降,小打小闹的搞促销,2018年大大一句“坚决打击房价上涨”,楼价跌倒冰点,开发商纷纷降价促销回水,二手业主恐慌性抛售,工程房、抵押房频出,水分最大的白蕉时代倾城降幅达30%,回到解放前,金唐片区乱战,从不同渠道买的同一套房子可以相差几十万。2018年底中央稍微松口定调为“差异化的房价调控政策”,说白就是不让涨也不让跌。珠海顺势放开非主城区的限购,也放开了入户,恢复了购房者信心,吸引了不少外地客。现在房价大概比冰点回暖10%

珠海未来房价走势
短期3年内只能看市区,国家未来几年的基调都会是“稳房价”全球疫情影响,楼市增加了不明因素,市区刚需学区房是抗跌保值首选,不少中介很喜欢把学区房引出潜在购房客户,市区学区房是新热点,估计每年5-10%增长。
5年后看好白蕉、尖峰南这些价格洼地,香海高速本人预计2025通车,白蕉出口会有着落,加上中小学也会建好,白蕉人民终于可以安居乐业,会补回一些和湖心路、航空城的巨大差价。白蕉只推荐万科、时代倾城123期,华发峰尚这圈子的楼盘,商业、学校、香海告诉出口优先享有。尖峰南是斗门新行政中心加上双湖路和香海路,现在价格低,和白蕉同理。
长远看好横琴和航空城。横琴要成为有点样子的珠海新中心大概需要10年,横琴崛起珠海才有未来。航空城短线也不看好?现在快3万的价格把在建的几大中心和洪鹤提前透资。房产的核心:经济、学区、地铁口,金湾暂时一个都不具备,所谓几大中心没有围墙,是共享的,保利香槟走路去商都也要大半个小时吧?红旗开车过来5分钟不香?所以难有新的增长动力。航空城下一个爆发点是地铁,金湾到市区1号线一定是首先开建,大概会是2030年,加上横琴崛起的辐射,教育和医疗也有了进步,10后的航空新城才会再次爆发。

点评

另外新香洲的橘子郡2012年均价在八千多左右,棕榈四季也在八九千的样子,你现在再查查他们二手房的价格。论增值涨幅,市区这八九年次新房的涨幅大多数有三倍多。西区就不要跟市区的房子比了,就算航空新城,也要向后  详情 回复 发表于 2020-3-22 11:33
你这价格表明显就有问题,五洲花城二期在2011年10月31号双限前精装修均价是一万二左右,双限以后,进去2012年,开始精装变毛坯卖,均价是一万左右。你数据都出错,得出来的结果就有问题了。  详情 回复 发表于 2020-3-22 11:25
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板凳
发表于 2020-3-22 07:18 | 只看该作者
谢谢楼主,共同发展
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地毯
发表于 2020-3-22 08:42 来自手机 | 只看该作者
符合预期,缓慢下跌,继续加油。
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地板
发表于 2020-3-22 09:47 来自手机 | 只看该作者
把市区放开限购试试,12年销售王前山招二多少一平呀?现在呢?

点评

大概1万,现在如果还有一手大概4万  详情 回复 发表于 2020-3-22 10:29
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地下室
发表于 2020-3-22 10:07 来自手机 | 只看该作者
时代倾城曾卖1.8

点评

是真的,那时候我去看过,而且还没折扣  详情 回复 发表于 2020-3-22 10:40
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7
 楼主| 发表于 2020-3-22 10:29 来自手机 | 只看该作者
一抹烟云 发表于 2020-03-22 09:47
把市区放开限购试试,12年销售王前山招二多少一平呀?现在呢?

大概1万,现在如果还有一手大概4万
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8
 楼主| 发表于 2020-3-22 10:40 来自手机 | 只看该作者
大熊 发表于 2020-03-22 10:07
时代倾城曾卖1.8

是真的,那时候我去看过,而且还没折扣
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9
发表于 2020-3-22 10:58 来自手机 | 只看该作者
感谢分享
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10
发表于 2020-3-22 11:24 来自手机 | 只看该作者
时代倾城怎么可能有卖过1.8w的???乱说

点评

他家的卖了1.8万。我知道如果能够超过13000的了不起。  详情 回复 发表于 2020-3-22 13:28
绝对没假,就连2017年卖不掉的时候也死撑,10楼楼给我打了1.7的单价  详情 回复 发表于 2020-3-22 11:54
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